El sector de residencias de mayores en España está viviendo un boom sin precedentes. Con una inversión de 471 millones de euros en el primer trimestre de 2026, este mercado se ha convertido en uno de los más atractivos para el capital privadoimpulsado por el envejecimiento de la población y las limitaciones del sector público.
Este crecimiento no es un fenómeno aislado. A nivel europeo, también se están registrando movimientos significativos, como la compra de Barchester por parte de Welltower o la adquisición de Assura por Primary Health Properties. En España, empresas como Azora, APG y Renta Corporación, y StepStone y Greykite están liderando este mercado con inversiones millonarias.
El potencial de inversión en el sector
El potencial de inversión en residencias de mayores en España se estima en 19.000 millones de euros hasta 2035. Este interés se debe, en parte, a la rentabilidad que ofrece el sector, situada en el 5,25% a principios de 2026.
Además, la población mayor de 65 años en España asciende a 10,3 millones de personas, y se prevé que crezca en 2,8 millones hasta 2035. Sin embargo, la ratio de cobertura de camas se sitúa en el 4%, por debajo de la recomendación de la Organización Mundial de la salud (OMS). Para alcanzar el 5% de cobertura, se necesitarían unas 100.000 camas adicionales este año y 240.000 hasta 2035, lo que requeriría una inversión de entre 16.000 y 19.000 millones de euros.
Los principales operadores del mercado
El mercado de residencias en España está liderado por operadores internacionales, especialmente franceses. Los 10 principales operadores controlan solo el 20% del stock total de camas, lo que deja un amplio margen para la consolidación por parte de grandes grupos internacionales.
Los actores más relevantes por número de camas en stock y proyectos en desarrollo son DomusVilíder con 11.108 camas operativas y 623 en desarrollo; Ballesolcon 8.048 camas y 818 en marcha; Grupo Emeiscon 7.229 camas y 1.125 en pipeline; Vitalia Homeque cuenta con 6.799 camas y un plan de expansión con 3.724 camas; Sanitasque opera 5.637 camas; y Cleceque gestiona 4.811 camas y tiene 474 en desarrollo.
El modelo de senior living
Además del negocio tradicional de residencias de mayores, está emergiendo una nueva tipología de activos para jubilados que no requieren cuidados médicos continuos. Se trata de los conocidos como senior livinginmuebles que combinan la privacidad e intimidad de una vivienda con un modelo asistencial básico y un nivel de comunidad y servicios que permite al cliente disfrutar de mayor seguridad y de un espacio para socializar.
Empresas como JV20 y Yurbban Hospitality Group, Bestinver y Neinor Homes están apostando por este modelo, con proyectos como Cando en La Moraleja, Santara Senior Living Resort en Alicante y una joint venture para el desarrollo de viviendas para mayores de entre 60 y 80 años que son independientes.
